相続・遺言・抵当権抹消・会社設立などのご相談は愛知県豊田市にある司法書士かのう法務事務所へ

不動産の相続税における評価額（２０１５／４／１８）

相続税を納税しなくても良いのか？しなければならないのか？。これは相続人にとっては非常に大きな問題です。
それは相続財産の評価額が基礎控除額（３０００万円＋相続人の人数×５００万円）を超えるかどうかで決まります。

相続税法上では、原則として相続財産の評価額は時価としています。（時価と言われても寿司屋ですら悩むのに、そのようなことを言われても困ります。）

もちろん、現金・預貯金・上場株式等明確に価額が出ているものについては算定も容易ですが、不動産をはじめ財産の大半はそこまで明確な数字はありませんし、時価は人の見解によってそれぞれ異なるでしょう。
ただ、それでは相続税がいくらかかるのかもわからないので、国税局はそれぞれの財産の算定方法を定めました。

今回は、現金に次いで相続財産になると思われる不動産の評価額の算定について、土地と建物に分けて概要をお話します。





まずは、土地についてですが、宅地か農地か山林で算出方法がだいぶ異なります。今回はメインとなる宅地について説明します。（農地や山林については、また改めて説明します。）

宅地には、下記のとおり２つの算出方法があります。


主に市街地の宅地の場合に使用される方式です。
対象となる土地が面している道路に設定された価額（路線価＝国税局のホームページにて公表）に、その土地の面積を掛けて算出します。




例えば、上の図における赤い土地（面積は１００㎡と仮定）の路線価は面した道路に８１Ｅと記載されているため、８１０００円になります。（アルファベットについては、借地（その土地を借りている場合等）の際に使う記号なので、今回は省略します）

この価格に面積を掛けたものが路線価となるため、この土地の路線価は８１０万円になります。

「なんだ、路線価の算出は簡単じゃん」と思った方もいるでしょう。

路線価による算出の大変さはここからなのです。
なぜならこのようにして算出した路線価はあくまで基準となる額であり、対象となる土地における下記のような要素によって修正をしなくてはなりません。

１．土地の奥行きが長いか短い（＝土地が長方形）
１．角地のように２つ以上の面が道路に接している
１．その土地への間口が狭い
１．がけ地にある
１．土地が台形や三角形
１．道路に面していない
１．私道である
１．セットバックが必要
１．土地の面積が広大

等であり、それぞれに計算式があります。

このように、正確に評価額を算出するのは、かなり細かい計算が必要となります。目安として算出するのであれば面積に路線価掛けた額で問題ないかもしれませんが、相続税がかかるかもしれない場合などは専門家に相談するべきでしょう。



①の路線価が定められていない地域について、使用される方式です。
その宅地の固定資産税評価額に国税局が定めた一定の倍率をかけて算出します。 倍率は、路線価と同じく国税局のホームページで公表されています。

固定資産税評価額が１０００万円の土地で倍率が１．１倍であれば、その土地の相続税に関する評価額は１１００万円となります。





次に建物についてですが、土地と比べて非常にシンプルです。



これだけです。

ただし、見落としがちですが、門・庭石・庭園設備は別評価となりますので、気を付けなければいけません。